• Condominio: nullità e annullabilità delle delibere assembleari

GABRIELE CEROFOLINI

Condominio: nullità e annullabilità delle delibere assembleari

(News & Articles)


Quali sono le irregolarità delle delibere condominiali e le relative conseguenze? Domanda lineare, risposta articolata.

Se la delibera assembleare non è altro che espressione della volontà dei condomini sulla gestione degli interessi comuni, i suoi vizi rappresentano un potenziale patologico, davanti al quale l’amministrazione condominiale rischia sovente di trovarsi sprovvista di vaccino.

Considerando che per comune esperienza “prevenire è meglio che curare”, la seguente esposizione cercherà di fornire alcune indicazioni, sicuramente sprovviste di virtù terapeutiche ma dagli auspicabili effetti mitigativi sulle possibili ripercussioni negative.

Per facilitare la lettura di questo breve excursus normativo e giurisprudenziale, è opportuno focalizzare tre concetti fondamentali di un argomento tutt’altro che cristallino, analizzandoli poi per sommi capi :

1- Non tutti i vizi delle delibere sono uguali ;

2- Non sempre il decorso del tempo sana le irregolarità ;

3- Non tutti i condomini (ma non solo) sono legittimati ad impugnare.

* * *

1- Una delibera può essere invalida per svariate ragioni, ed allora è nulla o annullabile. Ma quando l’una, e quando l’altra?

In buona sostanza, si è soliti effettuare una prima scrematura partendo dall’assunto che la nullità concerne i vizi più gravi (sostanziali), mentre l’annullabilità i più veniali (formali).

Proseguendo, si evince subito come tranne un caso specifico (art.1117ter cc), la disciplina codicistica in tema di condominio non contempli le cause di nullità. L'art. 1137cc, seppur novellato, si limita a prevedere la possibilità, per i condomini assenti, dissenzienti e astenuti, di adire l’autorità giudiziaria per l’annullamento delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, secondo termini ben precisi. Anche le norme sulle comunione, cui viene fatto espresso rinvio finale, trattano solamente aspetti di impugnativa (1107, 1109cc).

Per tracciare una retta demarcazione è quindi necessario riferirsi ad istituti di tipo generale, ed alle rispettive elaborazioni della dottrina e della giurisprudenza.

Quest’ultime ravvisano l'essenza della nullità nella mancanza o nella grave anomalia di qualche elemento intrinseco all’atto giuridico, tale da inficiarne la rispondenza alla fattispecie tipica individuata dall'ordinamento. La nullità è lo strumento con cui la legge nega fondamento alle manifestazioni di volontà che realizzano contrasti con lo schema legale e gli interessi generali. Si tratta di una sanzione con la quale l'ordinamento stesso, esprimendo un giudizio di meritevolezza, nega tutela a programmazioni che non rispondono ai suoi valori fondamentali. Pertanto, a causa dell'assenza o grave vizio di un elemento considerato “essenziale”, l'atto si considera inidoneo a dar vita ad una nuova situazione giuridica. Normalmente, la nullità comporta insanabilità e non è soggetta a prescrizione o decadenza.

Diversamente, l’annullabilità si caratterizza per carenze o vizi ritenuti meno gravi. E’ dunque annullabile l'atto completo nei suoi elementi essenziali ma affetto da invalidità minori, che danno vita ad una situazione giuridica precaria, passibile di rimozione o sanatoria. Tuttavia, in ossequio al principio che privilegia la certezza dei rapporti giuridici, la precarietà si consolida col decorso del tempo, essendo i relativi rimedi soggetti a termini decadenziali o prescrittivi più o meno ristretti.

Tornando all’ambito condominiale, la collocazione di un vizio deliberativo nell’una o nell’altra forma di invalidità è altresì influenzata dalla distinzione fra momento “costitutivo” e momento “gestorio” del condominio. Se col primo si guarda ai diritti dei singoli sulle cose, servizi e impianti a comune, ed alla rilevanza della volontà individuale sui medesimi quale espressione di sostanziale autonomia nel rispetto della legge, il secondo attiene all'organizzazione del condominio per l’uso delle cose comuni, attuata tramite metodo collegiale e principi maggioritari, che comportano la subordinazione della volontà dei singoli al volere dei più.

In altre parole: il primo riguarda i diritti del condomino, l’altro l’amministrazione del condominio.

E’ intuibile come la compressione del momento costitutivo, realizzata attraverso una decisione collettiva viziata, comporti un nocumento sicuramente più grave rispetto all’irregolare conduzione o scelta esecutiva effettuata pur sempre nell’interesse comune, e necessiti pertanto di una tutela maggiore rispetto a quella normalmente prevista per le anomalie di gestione.

Esaurite queste doverose premesse e tenendo sempre a mente le recenti modifiche legislative, la giurisprudenza della Cassazione (ex multiplis, Cass.civ.4806-2005) considera la nullità in via residuale, riservandola alle ipotesi più radicali, quali le deliberazioni prive di elementi essenziali, quelle con oggetto estraneo alle competenze dell'assemblea (e quindi incidenti sui diritti soggettivi dei singoli condomini), e quelle con oggetto illecito o contra legem.

Volendo esemplificare, sarà nulla (rectius, inesistente, mutuando dalla materia societaria – Cass.civ.7693-2006) una deliberazione non ricollegabile all’assemblea, poiché ultronea alla sede decisionale del volere condominiale.

Lo stesso dicasi della delibera che difetti di trascrizione a verbale, trattandosi del resoconto dello svolgimento dell’assemblea da riportare sul registro condominiale (1136cc). La sua incompletezza o irregolarità potranno invece comportarne la sola annullabilità (Cass.civ.24456-2009).

Per espressa previsione normativa, è nulla la delibera adottata contraendo al disposto ex art.1173ter cc, che nella convocazione dell’assemblea prevede la necessaria indicazione delle parti comuni oggetto di modificazione e nuova destinazione d’uso.

Se l’oggetto della decisione esorbita i compiti riservati all’assemblea, finendo per comprimere i diritti dei singoli o la proiezione degli stessi sulle cose a comune, la delibera sarà parimenti nulla. Questo accade non solo per il perseguimento di finalità extracondominiali (Cass.civ18192-2009 sulla ratifica di una spesa non inerente la gestione condominiale, e Trib. Milano 22.03.2010 sull’autorizzazione all’amministratore per nomina difensore contro giudizio per responsabilità professionale instaurato da un condomino), ma anche per l’esclusione di uno dei condomini dal godimento delle parti comuni o porzione di esse (Cass.civ.5657-2015), la cessione al singolo o la riserva allo stesso dell’uso esclusivo di uno spazio comune con adozione a maggioranza (Cass.civ.4258-2006), la non unanime soppressione dell’uso di un servizio comune anche per limitati periodi temporali (App. Genova 25.01.1988).

Infine, la nullità andrà a colpire le decisioni con oggetto impossibile o illecito, ovvero contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume, nonché quelle che violano norme imperative o obblighi di legge. Ne costituiscono esempio le delibere che determinano un illecito edilizio (Cass.civ.16641-2007), quelle che dispongono un’innovazione vietata o un pregiudizio alla staticità e sicurezza del fabbricato (art.1120cc, Cass.civ.2109-2015), le delibere che vietano il distacco dai servizi comuni in presenza delle condizioni richieste dalla legge (Cass.civ.5331-2012), le delibere adottate senza unanimità per modifica dei criteri ex art.1123cc o di regolamento contrattuale per riparto delle spese sulla prestazione di servizi nell’interesse comune (Cass.civ.15042-2013).

Una precisazione a parte per le tabelle millesimali: dopo la riscrittura dell’art.69 disp.att cc, successiva al cambio di orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass.civ.18477-2010), il criterio dell’unanimità sembrava ritenersi (nuovamente) applicabile anche alle modifiche delle stesse, salvo errori o variazioni delle consistenze immobiliari. Le approvazioni a maggioranza dovrebbero, pertanto, considerarsi nulle. L’utilizzo del condizionale è opportuno, poiché le ultime pronunce chiamate ad esprimersi sulla questione (Cass.civ. 4659/2014 e 9232-2014, Trib.Bari 20.02.2014, Trib.Siena 04.05.2015) hanno fornito interpretazioni che sembrano discostarsi dal tenore letterale della norma. L’unanimità di cui all'art. 69 disp.att. cc sarebbe limitata a quelle modificazioni delle tabelle millesimali cd.“contrattuali” o “convenzionali” (del pari ai regolamenti) che segnano il passaggio dai criteri legali di spesa ex art.1118-1123cc e art.68 disp.att cc, ad altri derogativi della legge. Viceversa, per le deliberazioni sul quantum millesimale, prive di carattere negoziale, opererebbe il criterio della maggioranza qualificata, con conseguente possibilità di solo annullamento. A parere di chi scrive, il corretto discrimine fra le due tipologie, talvolta nebuloso, andrebbe allora ricercato nell’applicazione della scienza estimativa alla suddivisione proporzionale del valore delle singole unità in ambito condominiale, riservando maggioranze e annullamento alla scelta di un certo parametro (es. volume virtuale in luogo del recessivo riferimento alla superficie) piuttosto che un altro, ed ai relativi riflessi sul calcolo millesimale.

Passando all’annullabilità, la dottrina è solita rimarcare come la casistica di riferimento attenga le invalidità sulla formazione delle maggioranze, incidenti sulla fase amministrativo-organizzativa della vita condominiale, che giustifica l’efficacia interinale degli atti deliberati e la soggezione degli stessi a conseguenze più miti in termini di impugnativa.

A scopo illustrativo, possono individuarsi motivi di annullamento nelle irregolarità della convocazione dell’assemblea, nelle decisioni prese a maggioranze non qualificate o su argomenti non compresi nell’ordine del giorno, nelle violazioni delle regole procedimentali sulla formazione della volontà condominiale. Casi particolari affrontati dalla giurisprudenza hanno riguardato le carenze del verbale che non abbia evidenziato nominativi, millesimi e maggioranze raggiunte nell’assunzione di una decisione (Cass.civ.3586-2013), la delibera assunta in un contesto di difettosa conoscenza per il condomino non adeguatamente edotto dall’amministratore sul suo operato e su questioni di interesse comune (Cass.civ.13350-2003), la decisione dell’assemblea su particolari modalità di pagamento e gestione degli oneri condominiali (Cass.civ.10816-2009).

Ricapitolando con una sommaria puntualizzazione utilizzata da più di un autore, è possibile concludere che:

a) sono “nulle” le delibere condominiali:

- prive di elementi essenziali;

- con oggetto impossibile, illecito o non rientrante nelle competenze assembleari;

- incidenti su diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulle proprietà esclusive dei condomini.

b) sono viceversa “annullabili” le decisioni :

- con vizi nella regolazione costituzione e convocazione dell’assemblea;

- adottate con maggioranze inferiori a quelle di legge o regolamento;

- con difetti formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari.

2- Come già accennato, una delibera nulla può essere impugnata senza limiti temporali, prescindendo dalle limitazioni ex art.1137cc. Le invalidità dell’atto sono ritenute talmente gravi che l’ordinamento non consente il successivo consolidamento degli effetti per mancanza di contestazioni (da cd. “comportamento concludente”), e sono peraltro rilevabili d’ufficio. La sentenza conseguente al ricorso all’autorità giudiziaria avrà natura di mero accertamento, con efficacia ex tunc (ovvero retroattiva) sulle disposizioni della delibera dichiarata nulla. Ne deriva, ad esempio, la possibilità per il condomino riottenere quanto eventualmente corrisposto, fatta salva la maturazione dell’ordinaria prescrizione decennale cui è soggetta l’azione di ripetizione. La stessa eccezione vale per l’acquisizione di un diritto tramite usucapione, ancorché derivante da un’invalida statuizione dell’assemblea (es. trasferimento non unanime di un bene comune al singolo condomino) e purché vi sia stata, di fatto, un interversione del possesso.

L’annullamento può invece essere richiesto al giudice entro lo stretto termine decadenziale di trenta giorni, decorrenti dalla data di deliberazione per i condomini dissenzienti o gli astenuti, ovvero dalla comunicazione del verbale per gli assenti. In quest’ultimo caso, sebbene vi siano orientamenti che postulano la decorrenza della scadenza già a partire dal recapito dell’avviso di giacenza nella cassetta postale del destinatario (stante presunzione di conoscibilità ex art.1334cc, Cass.civ.1188-2014), a scanso di equivoci sembra più prudente rapportarsi alla compiuta giacenza ex L.890/82 e s.m.i. (sul punto però, vedi Corte Cost. 52-2014). Per la tempestività dell’impugnazione ci si dovrà riferire alla data di notificazione della citazione, anziché al successivo deposito in cancelleria di tale atto introduttivo del giudizio, che come noto avviene al momento dell’iscrizione della causa al ruolo (Cass.civ.8440-2006). L’impugnazione è altresì soggetta alla sospensione feriale dei termini processuali ex L.742/1969 e s.m.i. (nella sostanza, il mese di Agosto). A differenza della nullità, la sentenza di annullamento avrà valore costitutivo, con efficacia ex nunc (non retroattiva) in ordine alle conseguenze della delibera giudicata viziata.

E’ bene sottolineare che, in ogni caso, l’impugnazione non sospenderà l’esecuzione di una delibera ritenuta invalida, salvo la concessione di sospensiva giudiziale secondo la disciplina dei procedimenti cautelari, con esclusione del disposto ex art.669octies co.6 ccp.

Quanto suddetto può ritenersi applicabile anche in tema di mediazione ex Dlgs 28-2010, il cui esperimento è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, stante l’inserimento della materia condominiale in quelle obbligatorie ex art.5 co.1bis, ricordato anche dall’art.71quater disp.att.cc.

A riguardo, il co.6 dello stesso art.5 stabilisce che la domanda di mediazione impedisce la decadenza per una sola volta, e se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine decadenziale, decorrente dal deposito del verbale negativo presso la segreteria dell’organismo di conciliazione adito.

3- Le delibere nulle possono essere impugnate da tutti i condomini, siano essi assenti, astenuti, dissenzienti o consenzienti. Questo sorta di “ripensamento” concesso agli originari assenzienti è giustificato sulla base dell’art.1421cc, purché sia allegato e dimostrato di aver interesse alla rimozione del pregiudizio causato dalla delibera contestata, non operando in ambito sostanziale la regola propria della materia processuale che impedisce di far valere la nullità a chi ne abbia dato corso (la cd. “nullità relativa” ex art.157cpc, vedi Cass.civ.15042-2013). L’interesse deve essere apprezzabile, rispondente ai canoni ex art.100 cpc, ovvero attuale e concreto, e con l’esigenza di ottenere un risultato giuridicamente considerevole, non conseguibile senza l'intervento del giudice. La giurisprudenza tende ad escludere per il terzo estraneo al condominio la possibilità di far valere il vizio di nullità della delibera assembleare, essendo lo status di condomino requisito essenziale per la configurabilità del suo interesse ad agire (Cass.civ. 8135-2004). Allo stesso modo, la legittimazione ad impugnare non compete all'amministratore, anche avverso la deliberazione che abbia ad oggetto la sua revoca, essendo questi un mero mandatario del condominio del quale cura gli interessi (Trib.Roma, 22.07.2009).

Di contro, l’azione di annullamento non può essere esperita da chi, in seno all’assemblea, abbia prestato il proprio consenso, ancorché espresso per delega (sempre Cass.civ.15042-2013). Come già evidenziato, l’art.1137cc riserva tale facoltà ai soli assenti, astenuti o dissenzienti, ed ancora una volta la ragione può essere individuata nella certezza delle relazioni giuridiche e speditezza nella gestione della cose comuni.

Un’eccezione alla legittimazione attiva, che in tema di impugnazioni delle delibere assembleari è di fatto riservata ai soli condomini, si rinviene nella L. 392-1978. L'inquilino ha infatti diritto di impugnare le decisioni relative alle spese e modalità di gestione del riscaldamento e condizionamento d'aria. Oltre alla facoltà di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni, la normativa richiamata attribuisce al conduttore il diritto di votare in luogo del proprietario nelle assemblee condominiali concernenti i citati servizi.

Al di fuori delle situazioni richiamate però, la norma in esame non attribuisce all'inquilino il potere generale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali, sicché deve escludersi la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell'assemblea condominiale di nomina dell'amministratore,di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo (Cass.civ.8755-1993).

Mon Feb 01 08:45:55 CET 2016



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